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        海南省高級人民法院 《關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見(試行)》

        來源:三亞房地產律師網作者:三亞房地產律師時間:2013-10-07

        南省高級人民法院

        《關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見(試行)》

        (2011年審判委員會第1次會議討論通過)

         

          為規范房地產交易秩序,維護房地產交易誠信,促進海南房地產市場平穩健康發展,針對海南商品房買賣糾紛出現的新情況、新問題,依據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國物權法》及最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋及相關政策規定,制定本指導意見。

        一、關于逾期辦證違約糾紛

        1、購房人以開發商逾期辦證為由請求其承擔違約責任的,依照下列情形分別處理:
        (1)開發商取得擬售房產初始登記后,應當通知購房人提供辦證所需相關資料。經開發商通知,購房人不予配合,不提供辦證所需相關資料,致使開發商辦證逾期,購房人請求開發商承擔違約責任的,不予支持。
        前款所稱房產初始登記,系指開發商取得房產項目的整體產權登記后,將房屋分套初始登記在自己名下。
        (2)開發商取得擬售房產初始登記后,經通知購房人,購房人依通知提供了辦證所需相關資料的,分別情況區別處理:
        ①合同對開發商向產權登記機關報送辦證資料的時間有約定,開發商在約定時間內向產權登記機關報送了辦證資料,購房人請求開發商承擔違約責任的,不予支持;開發商未在約定期限內報送,購房人請求開發商承擔違約責任的,應予支持。
        ②合同對開發商向產權登記機關報送辦證資料的時間沒有約定的,開發商應在合理期限內報送。開發商未報送,致使購房人自開發商取得擬售房產初始登記之日起90日未能取得房屋權屬證書的,開發商應當承擔逾期辦證的違約責任,但當事人另有約定的除外。
        2、合同對開發商向產權登記機關報送辦證資料的時間有約定的,買房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的訴訟時效自合同約定時間的次日開始計算;合同未約定時間的,訴訟時效自開發商取得擬售房產初始登記之日起90日之次日開始起算。
        訴訟時效期間內,購房人要求開發商報送辦證資料的,訴訟時效中斷。
        3、開發商取得擬售房產初始登記后,未通知購房人提供辦證所需相關資料,致使辦證逾期,購房人請求開發商承擔違約責任的,應予支持。
        合同對通知時間有約定的,從約定;沒有約定的,開發商應于合理期限內通知。開發商未通知,致使自開發商取得擬售房產初始登記之日起90日,購房人未能取得房屋權屬證書的,開發商應當承擔逾期辦證的違約責任,但當事人另有約定的除外。
        4、合同對開發商通知購房人提供辦證所需資料時間有約定的,購房人請求開發商承擔逾期辦證違約責任的訴訟時效自合同約定時間的次日開始計算。合同未約定時間的,訴訟時效自開發商取得擬售房產初始登記之日起90日之次日開始起算。
        訴訟時效期間內,購房人要求開發商報送辦證資料的,訴訟時效中斷。
        5、對于違約責任的確定,合同有約定的,從約定;沒有約定,約定不明確,或損失數額難以確定的,可按已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
        6、對房屋的交付使用,當事人有約定的,從約定;沒有約定的,開發商將房屋實際交付買房人占有或將房屋鑰匙交給買房人的均視為已實際交付使用。

        二、關于預約購房糾紛

        7、開發商尚未取得商品房預售許可證,即收取擬購房人認購金、訂購金、誠意金等,事后雙方不愿訂立商品房買賣合同的,應當退還認購金、訂購金、誠意金等,但當事人另有約定的除外。
        8、開發商已取得商品房預售許可證,或當時雖未取得但起訴前已取得商品房預售許可證,擬購房人僅向開發商交納認購金、訂購金、誠意金等,并未與開發商訂立認購協議、預購協議及意向書等,事后要求與開發商訂立商品房買賣合同的,不予支持。
        開發商不愿與擬購房人簽訂商品房買賣合同,擬購房人要求退回認購金、訂購金、誠意金的,應予支持;當事人另有約定的,從其約定。
        9、開發商收取了擬購房人的認購金、訂購金、誠意金等且與擬購房人訂立了認購協議、預購協議及意向書等的,分別情況予以處理:
        (1)認購協議、預購協議及意向書等具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,且開發商所收取的認購金、訂購金、誠意金等為認購協議、預購協議及意向書中所約定的購房款數額的,應當認定為正式的商品房買賣合同,擬購房人要求繼續履行的,應予支持。
        因開發商的原因致使合同不能繼續履行的,擬購房人除可以請求解除合同外,還可要求開發商返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
        (2)認購協議、預購協議及意向書等雖具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,但開發商僅收取了少量認購金、訂購金、誠意金等,擬購房人要求繼續履行,且繼續履行不會出現障礙的,應當判決繼續履行。
        因開發商的原因致使合同不能繼續履行的,應雙倍返還所收取的認購金、訂購金、誠意金等。
        (3)擬購房人與開發商簽訂的認購協議、預購協議及意向書等有關于簽訂正式商品房買賣合同的時間約定,但經開發商通知,擬購房人未在約定時間內與開發商簽訂正式商品房買賣合同,事后要求與開發商簽訂正式商品房買賣合同的,不予支持。
        開發商不與擬購房人簽訂正式商品房買賣合同,擬購房人要求開發商退還所收取的認購金、訂購金、誠意金等的,應予支持,但雙方另有約定的除外。
        (4)認購協議、預購協議及意向書等不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,擬購房人要求繼續履行的,不予支持。
        擬購房人以認購協議、預購協議及意向書等為據,要求與開發商簽訂正式購房合同的,不予支持。
        開發商不與擬購房人簽訂正式購房合同,擬購房人要求雙倍返還認購金、訂購金、誠意金等的,應予支持。
        10、擬購房人與開發商明確約定已支付的認購金、訂購金、誠意金等為訂立商品房買賣合同擔保的定金,開發商拒絕與擬購房人訂立商品房買賣合同的,應當雙倍返還定金,擬購房人拒絕訂立商品房買賣合同的,無權要求返還定金;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,開發商應當將定金返還擬購房人。

        三、關于正式合同訂立后的相關糾紛

        11、雙方當事人已經訂立商品房買賣合同,買受人僅交付定金,且雙方在合同中約定買受人可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除合同,出賣人可以雙倍返還定金為代價而解除合同的,從其約定。
        雙方當事人沒有前款約定,一方當事人要求解除合同,另一方當事人不同意解除,且合同有繼續履行可能的,不應解除合同。
        12、雙方當事人訂立商品房買賣合同且買受人已交付部分房款后,出賣人惡意違約,請求解除合同,并愿意承擔超過已付購房款一倍的賠償責任的,如買受人不同意解除合同,且合同有繼續履行可能的,不應解除合同。
        13、具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:
        (一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
        (二)商品房買賣合同訂立后未經備案登記,出賣人又將該房屋出賣給第三人。

        四、關于涉“限購令”商品房買賣糾紛

        14、政府或政府主管部門發布“限購令”的,擬購房人可購房套數以相關“限購令”為限。開發商因“限購令”不能履行合同義務,擬購房人要求承擔違約責任的,不予支持。

        五、關于涉“保障性住房”買賣糾紛

        (一)關于經濟適用住房買賣糾紛
        15、因政府或政府指定的專門機構與不符合經濟適用住房供應條件對象所簽訂的經濟適用住房出售合同而產生的糾紛,依下列情況分別處理:
        (1)合同簽訂于2007年8月7日《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發[2007]24號,下稱國務院意見)實施前,且已履行完畢的,可以認定有效;一方請求解除的,不予支持。
        (2)合同雖簽訂于國務院意見實施前,但國務院意見實施后尚未履行完畢的,可以認定有效。但購買人請求繼續履行的,應以合同侵害社會公共利益為由不予支持。因解除合同而導致的損失,由雙方按過錯責任大小分擔。
        (3)合同簽訂于國務院意見實施后的,應當認定無效,因此而造成的損失按雙方過錯責任大小分擔。
        16、因經濟適用住房初始購買者與他人就經濟適用住房所簽訂的買賣合同而產生的糾紛,區別下列情況分別處理:
        (1)合同簽訂于國務院意見實施前,且已履行完畢的,可以認定有效;一方請求解除的,不予支持。
        (2)合同雖簽訂于國務院意見實施前,但國務院意見實施后尚未履行完畢的,可以認定有效。但購買人請求繼續履行的,不予支持。因解除合同而導致的損失,由雙方按過錯責任大小分擔。
        (3)合同簽訂于國務院意見實施后,依下列情形分別處理:
        ①經濟適用房初始購買者就自取得房屋所有權證未滿5年的經濟適用住房與他人所簽訂的買賣合同無效,由此而造成的損失由雙方當事人按過錯責任大小分擔。
        ② 經濟適用房初始購買者就自取得房屋所有權證滿5年的經濟適用住房與他人所簽訂的買賣合同,凡不存在違反法律、法規禁止性規定情形的,可以認定有效,但政府或政府指定的專門機構主張優先回購的除外。
        經濟適用住房初始購買者與他人所簽訂的經濟適用住房買賣合同有效的,購房人有關產權的取得依相關規定辦理。
        (二)關于限價商品住房買賣糾紛
        17、因政府或政府指定的專門機構與不符合限價商品住房供應條件對象所簽訂的限價商品住房出售合同而產生的糾紛,依下列情況分別處理:
        (1)合同簽訂于2010年8月31日《海南省人民政府關于加快發展保障性住房的意見》(瓊府[2010]64號,下稱海南省政府保障性住房意見)發布前,且已履行完畢的,可以認定有效;一方請求解除的,不予支持。
        (2)合同雖簽訂于海南省政府保障性住房意見發布前,但海南省政府保障性住房意見發布后尚未履行完畢的,可以認定有效。但購買人請求繼續履行的,應以合同侵害社會公共利益為由不予支持。因解除合同而導致的損失,由雙方按過錯責任大小分擔。
        (3)合同簽訂于海南省政府保障性住房意見發布后的,應當認定無效,因此而造成的損失按雙方過錯責任大小分擔。
        18、因限價商品住房初始購買者與他人就限價商品住房所簽訂的買賣合同而產生的糾紛,區別下列情況分別處理:
        (1)合同簽訂于海南省政府保障性住房意見發布前,且已履行完畢的,可以認定有效;一方請求解除的,不予支持。
        (2)合同雖簽訂于海南省政府保障性住房意見發布前,但海南省政府保障性住房意見發布后尚未履行完畢的,可以認定有效。但購買人請求繼續履行的,不予支持。因解除合同而導致的損失,由雙方按過錯責任大小分擔。
        (3)合同簽訂于海南省政府保障性住房意見發布后,依下列情形分別處理:
        ①限價商品住房初始購買者就自取得房屋所有權證未滿5年的限價商品住房與他人所簽訂的買賣合同無效,由此而造成的損失由雙方當事人按過錯責任大小分擔。
        ② 限價商品房初始購買者就自取得房屋所有權證滿5年的限價商品住房與他人所簽訂的買賣合同,凡不存在違反法律、法規禁止性規定情形的,可以認定有效,但政府或政府指定的專門機構主張優先回購的除外。
        限價商品住房初始購買者與他人所簽訂的限價商品住房買賣合同有效的,購房人有關產權的取得依相關規定辦理。
        (三)關于單位集資合作建房買賣糾紛
        19、單位就集資合作建房與不符合集資合作建房對象和不符合經濟適用住房供應條件對象所簽訂的單位集資合作建房出售合同而產生的糾紛,依下列情況分別處理:
        (1)合同簽訂于2007年8月7日《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發[2007]24號,下稱國務院意見)實施前,且已履行完畢的,可以認定有效;一方請求解除的,不予支持。
        (2)合同雖簽訂于國務院意見實施前,但國務院意見實施后尚未履行完畢的,可以認定有效。但購買人請求繼續履行的,應以合同侵害社會公共利益為由不予支持。因解除合同而導致的損失,由雙方按過錯責任大小分擔。
        (3)合同簽訂于國務院意見實施后的,應當認定無效,因此而造成的損失按雙方過錯責任大小分擔。
        20、因單位集資合作建房初始購買人與他人就單位集資合作建房所簽訂的買賣合同而產生的糾紛,區別下列情況分別處理:
        (1)合同簽訂于國務院意見實施前,且已履行完畢的,可以認定有效;一方請求解除的,不予支持。
        (2)合同雖簽訂于國務院意見實施前,但國務院意見實施后尚未履行完畢的,可以認定有效。但購買人請求繼續履行的,不予支持。因解除合同而導致的損失,由雙方按過錯責任大小分擔。
        (3)合同簽訂于國務院意見實施后,依下列情形分別處理:
        ① 單位集資合作建房初始購買人就自取得房屋所有權證未滿5年的單位集資合作建房與他人所簽訂的買賣合同無效,由此而造成的損失由雙方當事人按過錯責任大小分擔。
        ② 單位集資合作建房初始購買人就自取得房屋所有權證滿5年的單位集資合作建房與他人所簽訂的買賣合同,凡不存在違反法律、法規禁止性規定情形的,可以認定有效,但單位主張優先回購的除外。
        單位集資合作建房初始購買人與他人所簽訂的單位集資合作建房買賣合同有效的,購房人有關產權的取得依相關規定辦理。
        21、當事人因就是否符合經濟適用房、限價商品房及單位集資合作建房購買條件向人民法院起訴的,不予受理;但應告知其向政府或政府有關部門申請解決。

        六、關于“小產權房”買賣糾紛

        22、城鎮居民就農村集體土地上修建的“小產權房”與他人所簽訂的買賣合同無效,由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔。

        七、附則

        本指導意見自海南省高級人民法院審判委員會討論通過之日起施行,相關內容與法律、法規、司法解釋等的規定不一致的,以相關法律、法規、司法解釋等的規定為準。本意見施行前,案件業已審結的,不依此為據啟動再審;本意見施行后,尚未審結的一、二審案件,參照本意見的規定。

         

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